房产市场的回暖

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沧海横流，方显英雄本色。越是复杂艰难的时刻，每个从业主体越要担当起维护房地产市场健康发展的责任，贯彻落实中央政治局会议精神，落实住房城乡建设部稳房价、稳地价的要求，共同防止市场大起大落，企业自觉遵法守规、诚信自律。  最后是消费变革。进入新时代，我国社会的主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。我国经济正由高速增长阶段转为高质量发展阶段，新时代的任务是满足人民日益增长的美好生活需要。这既是新时代全社会崇高的奋斗目标，也是人民的根本利益所在。在房地产业倡导“责任地产”，对落实房地产高质量发展、满足人民美好居住需求具有重要的现实意义。人民的基本生活需求可概括为“吃穿住行用”。就住而言，房地产业、建筑业和物业服务等义不容辞。  我国的居民住房建设已经从“有房住”升级到“住好房”的阶段。“好房”是能够满足人民美好生活需要、优美环境需要的住房。这要求房地产业从过去住房供应的高速增长模式，转化为打造“好房”的高质量发展新模式。

虽然2018年上半年房企的业绩情况尚未完全披露，但从目前已经公告正面盈利预告的部分房企情况来看，今年上半年规模房企额整体盈利规模将会有较大幅的提升。我认为这主要有以下几方面的原因。


首先，近两年市场销售回暖、房企销售规模增长显著。受房地产行业结算收入滞后的影响，2018年上半年规模房企物业交付面积的大幅增加直接导致了结算收入及归母净利润的提升。其次，受益于2016年以来商品住宅价格的上升，房企销售物业的整体毛利率有所提升，在结转面积增加的基础上进一步带动了营收规模的增长。如碧桂园、绿地、富力、正荣、雅居乐等房企在盈利预期中都提及了结算毛利率的增长。此外，受到港股上市房企财报会计准则变化（香港财务报告准则第15号），部分房企的结转收入在通过一次性调整也会有一定的提升。

我认为，从2017、2018年各梯队房企销售业绩规模增速和房企近年盈利发展的趋势来看，上市房企特别是规模房企未来两年的结算收入和盈利规模在短期内仍将保持增长。

但从长期来看，在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下，房地产开发行业的盈利空间势必会受到土地价格和城市限价政策的持续挤压。未来规模房企在盈利空间受限的情况下，整体的盈利能力或将趋于平稳。

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