房地产;未来是质量决定速度

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   房地产行业将会进入到长达10年、甚至更长的低频波动、平稳增长的长周期。“未来是质量决定速度。在这个过程中，我们不做行业跑得最快的，但要做跑得最久的。

   过去20年，即从1998年启动房地产市场化改革到2017年，房地产行业进入到了一个高速增长和高频波动的周期，主要有几方面的特点：一是，它推动了、参与了中国城市化的发展，改善了人们的居住环境；二是，这20年里，全国平均房价涨了7倍，一线城市至少是10倍；三是，行业平均杠杆率比较高，行业增速比较快；四是，行业发展比较粗放。过去20年，主要解决了有房住即解决了“量”的问题，未来更多的要解决“住好房”的问题，即产品品质问题。未来，房地产行业除了将依然推动中国城市化发展外，在增速、杠杆运用、商业发展方面都将进行转变。一是，行业的平均杠杆率会不断降低，平均净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，大部分企业在未来几年都要面临更加稳健均衡、降杠杆的过程；二是，这一轮调整后，房地产行业要进行精细化管理，不断做好品质，包括极致的产品和服务，以及对成本的精细管控，利润率要比较适中，向制造业看齐。三是，受质量发展和降杠杆约束，房企增速普遍会放慢，每年增速10%～20%；

  行业将会进入到长达10年、甚至更长的低频波动、平稳增长的长周期。

  而近期的房地产行业却是暖风频频，最近发改委对于房企的融资就有放松的迹象，而且各地房贷利率也出现了一定的松动。于房地产企业中总资产1500亿规模以上，300亿年收入，负债率低于85%的大型公司可以发行直接发债。而这一举措，立刻就被资本市场解读为官方对于房地产放松的一种信号，收益于此，上市房企也是连续两日大涨。这一举措是明显利好于头部房企，而对于中小房企的融资并没有得到改善，这也意味着头部房企在未来竞争中将会越来越占主导地位，房地产公司将会出现行业集中度不断提升的局面。真正符合了老百姓的做得好的需求，真正能让老百姓过上好日子的，还是希望房产的质量能够提高，这也是房产企业应该关心的一些方面，只有把质量做得越来越好，公司的效率才会越来越高，收益也会越来越好。

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